Att värdera fastighetsbolag

Carl Lindblom
16 jan.
3 min läsning

Inledning

Fastighetsbolag är en central del av ekonomin och spelar en viktig roll i samhällsutvecklingen. För investerare utgör fastighetsbolag en attraktiv tillgångsklass eftersom de ofta kombinerar stabila kassaflöden med långsiktig värdetillväxt. Men att värdera ett fastighetsbolag är en komplex uppgift som kräver en förståelse för dess affärsmodell, finansiella struktur och de unika risker som fastighetssektorn innebär. Denna artikel guidar dig genom de viktigaste metoderna och faktorerna som påverkar värderingen av fastighetsbolag.

Definition av fastighetsbolag

Ett fastighetsbolag är ett företag vars huvudsakliga verksamhet är att äga, förvalta, utveckla eller hyra ut fastigheter. Dessa fastigheter kan vara bostäder, kommersiella lokaler, lager, industribyggnader eller en kombination av dessa. Fastighetsbolag är ofta strukturerade som publika eller privata bolag, och deras lönsamhet beror på värdetillväxt och intäkter från fastighetsportföljen.

Beskrivning av fastighetsbolags kärnverksamhet

Kärnverksamheten i ett fastighetsbolag består av:

Förvärv av fastigheter
Bolagen investerar i fastigheter för att generera intäkter från hyresgäster eller för att dra nytta av en ökning i mark- och fastighetsvärde.
Förvaltning av fastigheter
Detta innefattar att hyra ut lokaler och underhålla fastigheter. Effektiv förvaltning bidrar till att maximera kassaflöden och minska vakansrisken.
Utveckling av fastigheter
Många fastighetsbolag arbetar också med nybyggnation, modernisering eller omvandling av befintliga fastigheter för att öka värdet på sin portfölj.
Finansiering och refinansiering
Eftersom fastighetsverksamhet kräver stora kapitalinsatser är finansiering en central del av affärsmodellen. Fastighetsbolag använder ofta lånefinansiering för att växa, vilket innebär att de är känsliga för ränteförändringar.

Värdering baserat på substansvärde

Substansvärde (Net Asset Value, NAV) är en av de mest använda metoderna för att värdera fastighetsbolag.

Vad är substansvärde?

Substansvärdet beräknas som skillnaden mellan marknadsvärdet på bolagets tillgångar (fastigheterna) och dess skulder. Detta värde ger en uppskattning av vad bolagets tillgångar är värda om de skulle säljas idag.

Beräkningsmetod:

Marknadsvärdet för varje fastighet fastställs, ofta baserat på oberoende värderingar.
Skulder, inklusive lån och andra förpliktelser, subtraheras från fastigheternas värde.
Resultatet delas med antalet aktier för att få substansvärdet per aktie.

Användning och begränsningar

Substansvärde är särskilt användbart för bolag med långsiktiga fastighetsinnehav. Begränsningar inkluderar att värdet är känsligt för antaganden om fastighetsmarknaden och kan vara svårt att uppskatta exakt i tider av osäkerhet.

Värdering baserat på förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet är en viktig parameter eftersom det speglar bolagets löpande intäkter och kostnader.

Vad är förvaltningsresultat?

Förvaltningsresultatet utgörs av bolagets nettointäkter från hyresverksamhet efter att driftskostnader och räntor har dragits av. Det ger en tydlig bild av bolagets operativa effektivitet och kassaflödesgenerering.

Metod för värdering:

Bolagets förvaltningsresultat multipliceras med en lämplig multipel (t.ex. 10x eller 15x), som baseras på marknadens avkastningskrav och jämförbara bolag.
Resultatet ger en indikation på bolagets värde utifrån dess kassaflödesgenerering.

Fördelar och nackdelar:

Förvaltningsresultatet är en direkt och stabil indikator på lönsamhet. Dock kan metoden underskatta värdet på fastigheter med höga framtida värdeökningar.

Varför man inte värderar baserat på resultat efter skatt

Att använda resultat efter skatt för värdering av fastighetsbolag är ovanligt av flera skäl:

Påverkan av orealiserade värdeförändringar:
Resultatet inkluderar ofta värdeförändringar på fastigheterna, som är orealiserade och kan fluktuera kraftigt över tid.
Skattejusteringar:
Skattesystemet för fastighetsbolag är komplext, och bokföringsmässiga avdrag kan skapa en missvisande bild av bolagets långsiktiga lönsamhet.
Fokus på kassaflöden:
Investeringar i fastighetsbolag handlar mer om kassaflöden och tillgångsvärden än om periodens nettovinst.

Hur refinansieringsrisk och ränterisk påverkar värderingen av fastighetsbolag

Fastighetsbolag är ofta högt belånade, vilket gör dem känsliga för refinansierings- och ränterisk.

Refinansieringsrisk:
När lån förfaller måste de ofta refinansieras. Om marknadsräntorna har stigit eller om kreditmarknaden är ogynnsam, kan detta påverka bolagets kostnader och kassaflöden negativt. Kan lånen inte läggas om eller nya obligationer emitteras så kan det krävas att bolaget säljer fastigheter vid en ogynnsam tidpunkt, vilket kan förstöra stora värden. Alternativt kan bolagets ägare skjuta till kapital genom nyemission av aktier.
Ränterisk: Högre räntor ökar finansieringskostnaderna och minskar värdet på fastigheter, eftersom avkastningskraven höjs. Bolag med hög belåning påverkas därför mer än lågbelånade bolag.

Hur vakansrisk påverkar värderingen

Vakansrisk innebär risken att fastigheter står tomma och inte genererar hyresintäkter. Faktorer som påverkar vakansrisken inkluderar:

Lägets attraktivitet.
Hyresmarknadens efterfrågan.
Fastigheternas skick och funktionalitet.

Bolag med hög vakansrisk anses vara mer riskfyllda och värderas därmed lägre.

Hur fastighetsbolag påverkas av inflation

Inflation har både positiva och negativa effekter på fastighetsbolag:

Positiva effekter: Hyresintäkterna ökar ofta i takt med inflationen, särskilt om hyresavtalen är indexerade.
Negativa effekter: Stigande inflation leder ofta till högre räntor, vilket ökar finansieringskostnaderna och kan pressa fastighetsvärden.

Sammanfattning och slutsats

Värdering av fastighetsbolag är en process som kräver förståelse för substansvärde, kassaflöden och de risker som är unika för sektorn, såsom refinansierings-, ränte- och vakansrisk. För investerare är det avgörande att fokusera på långsiktig värdeskapande och kassaflödesgenerering snarare än på kortsiktiga resultat. Genom att kombinera dessa analysmetoder kan man bättre förstå vilka bolag som erbjuder de bästa investeringsmöjligheterna.